ניהול ופיקוח התחדשות עירונית

ניהול ופיקוח התחדשות עירונית – ליווי בטוח ומקצועי לפרויקט שלכם

תהליך התחדשות עירונית הוא לא רק הזדמנות לשדרג את איכות החיים, אלא גם מסע מלא באתגרים. כדי להבטיח תוצאה מיטבית, חשוב לצעוד יד ביד עם מקצוענים שמכירים את הדרך.

אנו מציעים ליווי אישי ומקצועי הכולל:

ניהול התהליך מקצה לקצה

החל משלב בחירת היזם ועד סיום הפרויקט.

פיקוח הנדסי ובקרה מקצועית

שמירה על סטנדרטים גבוהים של בנייה.

שמירה על האינטרסים ההנדסיים שלכם

שקיפות מלאה, מעקב מדויק ומניעת טעויות.

צוות מקצועי

כל שלב בתהליך מנוהל על ידי אנשי מקצוע שמבינים אתכם ודואגים לכם.

שלבי עבודה

שלב א' – טרום ביצוע

בחירת יזם (מכרז יזמים) וניהול מו"מ טרם חתימת הסכם התקשרות של בעלי התמורות עם היזם
- מכרז יזמים וסיוע בבחירת יזם.
- הכנת טבלת השוואה בין יזמים.
- ניהול משא ומתן בין יזמים.
כתיבת מפרט טכני
- הכנת מפרט טכני עשיר ומותאם לפרויקט כולל בחירת מותגים ושווי זיכוי.
- ניהול מו"מ עם היזם בשיתוף עם הנציגות וסיכום המפרט הטכני.
- בחינת הסכם משפטי בכל ההיבטים הטכניים של הפרויקט.
- בירורים בעירייה והפקת מידע חיוני (במידת הצורך).
- תכולה מלאה לדירות ולשטחים הציבוריים – מותגים, מחירי זיכוי, העדר אפשרות לשווה ערך.
הגשת תוכניות
- בקרה וייעוץ לגבי התוכניות.
- בחינת תכנית הגשה/תוכנית שינוי תב"ע והתאמתה לסיכום החוזי, כולל הפקת מסמך הערות/שינויים/תוספות ככל שיידרש.
- בחינה מחודשת של תכנית ההגשה במידה וידרשו שינויים על ידי הועדה המקומית.
- בקרת התאמת תכנית הבקשה לקבלת היתר להתחייבויות היזם על פי הסכם ההתקשרות ונספחיו, טרם הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
תוכניות עבודה
- בחינת תוכניות העבודה, רשימות פרטי הבניין לפני תחילת ביצוע.
- בקרה אחר שינויים שנעשו בתוכניות ובמפרטים לפי דרישת היועצים והרשויות והתאמתן לתוכניות ולמפרט המצורפים להסכם ההתקשרות.
- בדיקת התאמת תכנית ההגשה לתוכניות העבודה.

שלב ב' - ביצוע

פיקוח כללי על ביצוע העבודות ובקרה בשטח (לאחר קבלת היתר בנייה)
- פיקוח הנדסי מטעם הבעלים על כל שלבי הבנייה – ביקורת על ההיתר ועל תוכניות העבודה שהוכנו ואושרו.
- ביקורת ופיקוח אחר איכות העבודה, לרבות החומרים והמוצרים המשמשים לבניית הפרויקט, בהתאם להוראות המפרטים הטכניים. הבדיקה והפיקוח יהיו של בעלי הדירות, הרכוש המשותף, החצרות והפיתוח הסביבתי, הגג העליון המשותף, לוביים קומתיים, לובי כניסה והמתקנים שיותקנו בבניין לשימוש הבעלים וכן כל העבודות אשר יבוצעו על ידי הקבלן כתמורה לבעלים על פי ההסכם.
- פיקוח ובקרה אחר קצב התקדמות העבודות ועמידת היזם בלוח הזמנים שנקבע במסגרת הסכם ההתקשרות.
- בקרה אחר שינויים שידרשו בתוכניות הבניה, ככל ויידרשו, ואישורם בתיאום עם בעלי הדירות.
- ליווי תהליך מסירת הדירות החדשות והשטחים המשותפים והמתקנים בפרויקט לבעלי הדירות, לרבות בדיקת קבלת אישור אכלוס לפרויקט וכתיבת דו"ח מפורט עם הליקויים הדרושים לתיקון.
- בקרה אחר היזם בשלבים להוצאת אישור אכלוס מול הרשויות ו/או תעודת גמר.
פיקוח והתקשרות מול היזם
א. סיוע במו"מ עם היזם ו/או הקבלן המבצע מטעמו על עבודות נוספות שלא פורטו בהסכם ההתקשרות, אם יהיו כאלו.
ב. מתן התראה בכתב בפני היזם על כל חריגה ו/או סטייה ו/או אי התאמה שתאותר על ידי המפקח, לרבות חריגה מלוחות זמנים ו/או חריגה מהיתר הבניה ו/או הוראות כל דין.
דיווח שוטף וכתוב לבעלי הדירות בדבר שלבי התקדמות הבניה
לרבות עריכת דוחות שוטפים והכנת רשימת ליקויים ו/או נזקים ו/או אי התאמות שנגרמו כתוצאה מביצוע העבודות ופיקוח אחר תיקונם.
השתתפות בישיבה שבועית/תקופתית עם היזם/קבלן באתר.

שלב ג' – שנת הבדק

מתן שירותי בדק לבעלי הדירות לאחר מסירת העבודות.
לקראת תום תקופת הבדק שתוגדר במסגרת הסכם ההתקשרות – יוגש דו"ח בדק לבעלי הדירות, ובו פירוט של כל הליקויים שנתגלו אישור כי תוקנו על ידי היזם ו/או מי מטעמו לשביעות רצון המפקח ובעל הדירה הרלוונטי.
ביצוע פרוטוקול מסירה לשטחים ציבוריים
יבוצע ביחד עם נציגות הדיירים וחברת הניהול.

שאלות נפוצות

מדוע חשוב למנות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי?

מפקח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית/ פינוי בינוי משמש כרשת ביטחון עבור בעלי הדירות בכלל ההיבטים ההנדסיים והוא נושא במשרת אמון, עבור הנכס (בדר"כ העיקרי/הבלעדי) שברשותם של בעלי הדירות.
ככל שנציגות הדיירים תשכיל למנות גוף הנדסי מקצועי ברמה של מהנדס/הנדסאי בניין כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט, היא תבטיח לעצמה מיקסום התמורות מהפרויקט ומימוש של כל ההבטחות להן התחייב היזם בתחילת הדרך.
כיום, בשונה מבעבר, קיימת מודעות רחבה לחשיבותו של מפקח דיירים בפרויקטים מורכבים אלו, וההנחה הרווחת היא שמפקח דיירים הוא בבחינת פונקציית חובה המשמשת כדמות מפתח לצד יועצים אחרים של בעלי הדירות (שמאי, עו"ד ועוד).

מתי כדאי למנות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי?

התהליך הנכון והמומלץ לתפיסתנו הוא מינוי , מפקח דיירים טרם ההתקשרות עם יזם/חברה יזמית, בסמוך למינוי עו"ד ונציגות דיירים.
היתרונות במינוי מפקח בשלב זה:

א. בשלב ראשוני זה יוכל המפקח לנהלמכרז יזמים ויסייע בבחירת היזם, בין היתר באמצעות ביצוע ראיונות ליזמים, הכנת טבלת השוואה ביניהם וכדומה, כשאחת המטרות העיקריות היא הכנת מפרט טכני עשיר ומותאם לפרויקט, כולל בחירת מותגים ושווי זיכוי (בין היתר היעדר אפשרות לשווה ערך).

ב. במכרז יזמים קיימת תחרות עסקית בין יזמים שונים, והיא מאפשרת להגדיל את התמורות של המפרט (פר שווי מטר לנכס) מעצם קיומו של ההליך.

ג. במצב שבו הנציגות, בהמלצת מפקח הדיירים, בוחרת את היזם, ולאחר שהמפקח ניהל מו"מ עם היזם בשיתוף עם הנציגות בכתיבת המפרט הטכני, מובטח מיקוד במיקסום התמורות לדיירים ולהיתכנות הכלכלית של הפרויקט. יודגש כי המפרט הטכני מצורף כנספח להסכם ההתקשרות המשפטי בין היזם לנציגות.

ד. גם בשלב שלאחר בחירת היזם, עדיין בשלב טרום ביצוע, למפקח הדיירים יתרון משמעותי בביצוע בחינה של בחינת תוכנית ההגשה/תוכנית שינוי תב"ע והתאמתה לסיכום החוזי. המפקח יהיה זה אשר יאשר לבעלי הדירות לחתום על תוכנית ההגשה או לחילופין, יבקש הבהרות מול היזם /ידרוש תיקונים.

מה תפקידו של מפקח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי?

תפקיד המפקח מתחלק לקטגוריות עיקריות:

שלב הטרום ביצוע – הוזכר בסעיף הקודם.
בשעה טובה התקבל היתר בנייה, והפרויקט התקדם לשלב הביצוע.

מהן הפעולות העיקריות של מפקח דיירים בשלב הביצוע?

פיקוח ובקרה על ביצוע העבודות בשטח, תוך מעקב שוטף, הלכה למעשה אחר הקפדה על התאמה, בין הביצוע לתכנון (תוכניות העבודה שאושרו/תוכנית ההגשה), בין היתר נבחנת איכות העבודה, טיב החומרים ומעקב אחר המפרט הטכני
מעקב אחר קצב התקדמות העבודות ועמידת היזם בלוח הזמנים שנקבע במסגרת ההסכם.
ליווי תהליך מסירת הדירות והשטחים המשותפים, הכנת פרוטוקלי מסירה ובמקביל ליווי היזם בכל שלבי הוצאת אישור איכלוס מול הרשויות ו/או תעודת גמר.
שלב אחרון מתן שירותי בדק (בדר"כ כעבור שנה ממועד האיכלוס/ע"פ המוגדר בהסכם) – הגשת דו"ח בדק, המתאר את הליקויים שהתגלו בדירות ומאשר כי תיקונם בוצעו לשביעות רצון המפקח ובעלי הדירות.