מפקח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית/ פינוי בינוי משמש כרשת ביטחון עבור בעלי הדירות בכלל ההיבטים ההנדסיים והוא נושא במשרת אמון, עבור הנכס (בדר"כ העיקרי/הבלעדי) שברשותם של בעלי הדירות.
ככל והנציגות תשכיל למנות גוף הנדסי מקצועי ברמה של מהנדס/הנדסי בניין כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט, היא תבטיח לעצמה מיקסום התמורות או לחלופין, מימוש "ההרים והגבעות" שהיזם התחייב מולה בתחילת הדרך.
כיום, בשונה מבעבר, קיימת מודעות רחבה לחשיבותו של המפקח בפרויקטים מורכבים אלו, וההנחה הרווחת היא שמפקח דיירים הוא בבחינת פונקציית חובה / mustשכן, מפקח משמש כדמות מפתח לצד היועצים הנוספים של בעלי הדירות (שמאי, עו"ד וכיוצ').
מתי כדאי למנות מפקח דיירים בפרויקט פינוי בינוי?
התהליך הנכון והמומלץ מטעם חברתנו היא, למנות מפקח דיירים טרם ההתקשרות עם יזם/חברה יזמית, בסמוך למינוי עו"ד ב"כ דיירים. באופציה הנוכחית, המפקח ינהל מכרז יזמים ויסייע בבחירת היזם, באמצעות הכנת טבלת השוואה בין יזמים, יראיין יזמים, כשאחת המטרות העיקריות היא הכנת מפרט טכני עשיר ומותאם לפרויקט כולל בחירת מותגים ושווי זיכוי (בין היתר היעדר אפשרות לשווה ערך).
במכרז יזמים קיימת תחרות עסקית בין יזמים שונים, והיא מאפשרת להגדיל את התמורות של המפרט (פר שווי מטר לנכס) מעצם קיומו של ההליך.
במצב שבו הנציגות, בהמלצת המפקח, בוחרת את היזם, ולאחר שהמפקח ניהל מו"מ עם היזם בשיתוף עם הנציגות בכתיבת המפרט הטכני, מובטח מיקוד במיקסום התמורות לדיירים ולהיתכנות הכלכלית של הפרויקט.
כאן חשוב לציין, שהמפרט הטכני מצורף כנספח להסכם ההתקשרות המשפטי בין היזם לנציגות.
בשלב הבא, עדיין בשלב טרום ביצוע, ולאחר שנבחר יזם, מבצע המפקח בחינת תוכנית ההגשה/תוכנית שינוי תב"ע והתאמתם לסיכום החוזי. המפקח יאשר לבעלי הדירות (לחלופין יבקש הבהרות מול היזם/ידרוש תיקונים) לחתום על תוכנית ההגשה.
מה תפקידו של מפקח דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי?
תפקיד המפקח מתחלק לקטגוריות עיקריות:
שלב הטרום ביצוע – הוזכר קודם לכן ושלב הביצוע.
בשעה טובה התקבל היתר בנייה, והפרויקט התקדם לשלב הביצוע.
מהן הפעולות העיקריות של מפקח דיירים בשלב הביצוע?
פיקוח עליון על ביצוע העבודות והבקרה בשטח, הלכה למעשה, מפקח מגיע לאתר, עוקב אחר העבודות בשטח, מבצע התאמה שוטפת בין הביצוע לתכנון (תוכניות העבודה שאושרו/תוכנית ההגשה), בין היתר בדיקת טיב ואיכות העבודה, כמובן, מעקב אחר המפרט הטכני.
קצב התקדמות העבודות ועמידת היזם בלוח הזמנים שנקבע במסגרת ההסכם.
ליווי תהליך מסירת הדירות והשטחים המשותפים, הכנת פרוטוקלי מסירה ובמקביל ליווי אחר היזם בשלבים להוצאת אישור איכלוס מול הרשויות ו/או תעודת גמר.
שלב אחרון, מתן שירותי בדק (בדר"כ כעבור שנה ממועד האיכלוס/ע"פ המוגדר בהסכם) – הגשת דו"ח בדק שמתאר את הליקויים שהתגלו ומאשר כי תיקונם בוצעו לשביעות רצון המפקח ובעל הדירה הרלוונטי.
שנקבע פגישה?
הצטרפו לרשימת לקוחותינו המרוצים ומלאו את הטופס ונחזור אליכם בהקדם.
